TÜİK verilerine göre ülkemizde satılan konutların neredeyse %40’ı, konut kredisi kullanılarak alınıyor. Konut kredisinin vadesi de düşünüldüğünde, azımsanmayacak bir konut satışı kredi borcu devam ederken yapılıyor.

Kredi Borcu Olan Evimi Satabilir miyim?

Bu sorunun cevabı evet. Yani konut kredisi borcu devam eden bir ev satılabilir. Ayrıca gerekli nakit para olduğu sürece, konut kredisi her zaman kapatılabilir ve ev üzerindeki banka ipoteği de kaldırılabilir. Kredi borcu devam eden bir evin nakit ve kredili alımlara göre nasıl satılabileceğini, detaylı olarak inceleyelim:

Kredi Borcu Devam Eden Konutun Kredi ile Alınması

Kredisi borcu devam eden evin satılması ve alıcının da konut kredisi kullanması durumunda, bankalar arası bir yazışma ile satış işlemi yapılabiliyor. Ayrıca mevcut kredi borçlusu olan banka ile yeni kredi kullanılacak banka, aynı ise bu süreç daha kısa sürede tamamlanıyor. Süreç yaklaşık olarak şu şekilde ilerliyor:

1. Alıcının kredi başvurusunun onaylanması durumunda, eve eksper gönderiliyor ve gelen raporda evin hangi bankadan ipotekli olduğu belirtiliyor.
2. Kredi başvurusunda bulunulan banka şubesi, kredi borçlusu olunan bankanın şubesinden, kredi borcunun kapatılması durumunda ipotek kaldırma yazısının verilmesi ve güncel kredi kapama tutarının belirtildiği, resmi bir yazı talep ediyor.
3. İlgili şube, yazıyı gönderdikten sonra tapuda satış işlemi yapılıyor ve yeni kredi kullanılan bankanın tapu üzerine ikinci derece ipoteği konuluyor. (Tapu işlemleri ve masrafları hakkında detaylı bilgi için “Tapu harcı hesaplama” yazımıza bakabilirsiniz.)
4. Tapu satış yapıldığına dair belgeler, kredi kullanılacak bankaya geldikten sonra kredi açılışı yapılıyor.
5. Açılan kredi tutarının tamamı, kredi kullanan kişiye verilmek yerine mevcut kredi borçlusu olunan bankaya, borç tutarı kadar gönderiliyor ve kalan tutar kredi kullanan kişiye ödeniyor.
6. Kredinin kapatılmasına istinaden, ipotek kaldırma yazısı ilgili şubeden alınıyor.
7. Alınan ipotek kaldırma yazısı tapuya veriliyor ve eski bankanın ipoteği kaldırılarak, yeni bankanın ikinci derece olan ipoteği birinci derece oluyor. (Ayrıca tapu işlemeleri ile alakalı bilmeniz gereken tüm detaylara Tapu İşlemleri yazımızdan ulaşabilirsiniz.)

Görüldüğü üzere aslında satıcı veya alıcı için normal ev satışında çok farklı işlemler yapılmıyor. Yapılan ek işlemlerin neredeyse tamamı, bankalar tarafından yapılıyor.

Kredi Borcu Devam Eden Konutun Nakit Olarak Alınması

Öncelikle alıcı ve satıcının birbirine güveni tam ise bahsedeceğimiz bu “blokeli çek” yöntemi kullanılmayabilir. Ancak herhangi bir güven problemi varsa, kesinlikle bu yöntemin nakit konut satışlarında kullanılmasını tavsiye ederiz.

Bu yöntemde, satıcıya kredi borcu dışında ödenecek olan tutar bankaya yatırılıyor ve bunun karşılığında blokeli çek alınıyor. Sürecin nasıl işlediğinin detaylarına bakalım:

1. Konut kredisinin borcunun devam ettiği bankadan, güncel kredi anapara borcu ve erken ödeme cezası ile toplam kapama tutarı öğreniliyor. Ancak faizler günlük olarak hesaplandığı için konut kredisinin kapatılacağı güne kadar, ufak da olsa kapama tutarında bir değişiklik olacağı göz önünde bulundurulmalıdır. (Kalan anapara borcunuzu “Kalan Anapara Hesaplama” aracımızdan öğrenebilirsiniz.)
2. Hesaplanan konut kredisi kapama tutarı haricindeki ev tutarı, alıcı tarafından bankaya yatırılıyor. Blokeli çek işlemini neredeyse tüm bankalar yaptığı için hangi bankaya yatırıldığının çok fazla bir önemi yok. Ama yine de kredi borcunun devam ettiği banka üzerinden yapılması, birden fazla bankaya uğranmayacağı için işlemlerinizi hızlandıracaktır.
3. Yatırılan tutar karşılığında bankadan “blokeli çek” alınıyor. Hesaba yatırılan tutar karşılığında blokeli çek alınması durumunda,  bankaya çek getirilmediği veya belirlenen bloke süresine kadar hesapta yer alan para çekilemiyor.
4. Tapuda ipotekli olarak ev satış işlemi yapılıyor ve blokeli çek satıcıya veriliyor.
5. Satıcı, blokeli çek ile alacağını bankadan tahsil ediliyor.
6. Konut kredisi borcu olunan bankaya, daha önce hesaplanan toplam kapama tutarı yatırılıyor ve tapu üzerinden ipoteği kaldırmak için yazı alınıyor. Bu aşamada eğer bankaya alıcının bu işlemleri yapması için yetki verilmediyse, satıcının da bankaya gelmesi gerekiyor.
7. Bankadan alınan yazı ile tapu üzerindeki ipotek kaldırılıyor ve işlem tamamlanmış oluyor.

Ayrıca, bankadan blokeli çek almak için belirli bir ücret ödeniyor. Ödenecek ücret, işlemin yapıldığı banka ve yatırılan tutara göre de değişkenlik gösteriyor.